購 屋  資訊

您已經決定在義大利投資房產,但接下來呢?對購屋的過程了解清楚是很重要的,它會幫助你避免一些置產時最常見的風險與問題。

下面的列表涵蓋了在義大利置產時需經過主要的步驟:

1. 財政法

你需要熟悉的第一件事就是稅號。
如果您正在考慮在義大利購買房產,開設義大利銀行帳戶(或買車),您將需要一個稅號。
這是的您姓,名字,您的出生地和出生日,當需您要申請任何相關文件時作為您的識別代碼。

2. 開設義大利銀行帳戶

在置產後開設義大利銀行賬戶是必不可避免的,不僅是要用於轉尾款的義大利銀行匯票的資金,也需用於自動支付各種水電及電話費等費用。

3. 購屋的提議書

當您決定購屋時,要先提出購屋的提議書。(proposta di acquisto),提議書必須是書面的。若提議被接受,可以用口頭傳達。

一旦屋主接受所報的價格,這意味著他承諾不出售房產給其他人直到指定的日期。這封提議書是為了保護買家不失去購買的機會。

4. 地籍登記驗查

在正式簽約前最好徹底地調查房產在“土地登記”(Conservatoria e Catasto)時是如何登記的。檢查房產是註冊在誰名下的,它是真的屬於銷售者的,並確認是否有貸款。

5. 售屋初步協議(Compromesso)

此初步協議 是一個具有法律約束力的文件,其中列明了約定的銷售價格,購屋契約開始日期(Rogito)以及任何與房產相關的信息和權利。 [ 但需牢記一旦初步協議被接受,將具有法律約束力。] 通常是簽訂售屋初步協議Compromesso後1〜3個月簽訂購屋契約Rogito。


一旦簽訂契約需支付購買價格的10%左右當作押金,“confirmatoria” 賣方如果反悔,需支付回買方的押金再加上一筆與押金同等的賠款,才可毀約。

例如:如果你付5000€押金你會得到你所支付的押金(5000€)+€5000的賠款, 若買方想要毀約,他將失去他全部的押金。非違約方可以起訴對方未履行或終止該初步協議,並尋求賠償。

請記住,押金的金額可能因為許多因素而有所不同。然而,通常是資產價格較低的會要求較高的押金,反之亦然。有時可能會發生在發生“押金”的部分,買方支付一筆預付款“acconto”,這是最終的購買價格上的一筆預付款。有兩種類型的協議:一種是公開文件,另一種是私人合同。公證處兩種都可認證。

6. 購屋契約(Rogito)

通常是售屋初步協議compromesso簽訂後,再簽訂最終的公證購屋契約“ATTO notarile”, 這程序並不是強制性的,若擬定明確的合同也可以直接購買,需備齊所有的說明文件,由雙方簽字,支付清餘額,財產才能正式移交。購屋契約簽訂完成後,公證處會提供買賣契約的核證副本,並註冊於土地註冊處(Catasto)契稅的核證副本。

 

購買房地產費用的計算:

採購房地產的費用

在義大利購買房產的總費用是大約購買價格的10%至20%。無論如何,它是依情況而定。

  • 代理的佣金

    如果是房地產顧問中介協助您找到您的夢想家園,在義大利,你將支付的佣金是3%左右的購買價格+增值稅22%(I.V.A.)的費用。一旦透過房地產經紀顧問完成交易,根據第1755民法典,他/她有權向雙方收取佣金。

  • 印花稅(Imposta di Registro)- 土地登記稅(Imposta Ipotecaria) - 地籍稅(Imposta catastale)

    這些都是當您在義大利購買房產時,除了其他次要小的稅收外,需支付的3個主要稅種。

    這3種稅的計算是以Rogito(銷售契約)上的“申報價值” catastale為基礎,它可以比商業價值要少的多,因為申報價值的評估可追朔於許多年前。但政府目前正在更新這些計算方式。然而,“地籍價值法則”並不總是適用於各種狀況的。例如,如果買家以公司名義購買,而不是私人個體戶,在其稅的計算則由商業價格來計算。這3個主要稅種的金額也取決於房產的類型以及賣方和買方的背景而不一:

    A. 如果賣家是一個私營業主 - 房地產中介機構 - 開發或整修公司,完成5年後出售房產,可以退增值稅和免加蓋印花稅:

    1. 印花稅: - 對首要居住所通常為地籍“申報價值”的2%; 若為次要居住所則為地籍“申報價值”的9%。
    2. 土地登記稅:€50(固定利率)
    3. 地籍稅:€50(固定利率)

    B. 如果賣方是開發商或整修公司在5年內出售房產,需要繳納增值稅,完成工作5年後出售,可以選擇是否收取增值稅:

    1. 增值稅(適用於契約中由雙方商定的購買價格), 4%為首要居住所; 10%為次要居住所; 22%為豪宅。
    2. 印花稅:€200(固定利率)
    3. 土地登記稅:€200(固定利率)
    4. 地籍稅:€200(固定利率)
    5. 責任稅:€230(固定利率)
    6. 土地登記費:€35(固定利率)
    7. 地籍登記費:€55(固定利率)

    請注意,上面所有的稅費清單適用於在一般正常狀況下。但是,我們強烈建議買家在購買前先問清各項費用和稅金,以確保及時跟正確的繳納。

  • 公證費

    是支付給公證師擬定購屋契約Rogito的費用,一般只有買方需支付公證費。

    但是請注意,如果買方決定要公證以便在土地註冊處註冊契約的核證副本,雙方也可以要求公證師擬定銷售的初步協議(因此不僅是購屋契約)。

    這筆公證費可能會依照城市,財產申報價值略有不同。但公證費在每一個城市類似,是依照公證制度的條款而定的。公證師在米蘭市中心可能比在一個鄉村小鎮要高些。您可以選擇您的公證師。

  • 其他費用

    可能有法律問題的律師費、檢驗師、建築師、翻譯和搬家費。

 

選擇合適的房產
提出購屋的提議
(Proposta diacquisto)
申請義大利稅號與銀行帳號
地籍登記驗查
簽訂售屋初步協議
(Compromesso)
(支付10%左右房價的訂金)
在公證處簽訂最終購屋契約
(Rogito)
繳增值稅(4-10%)/公證費(1.5~5%的申報價格)及地藉稅及尾款
完成購屋-繳交鑰匙